Immobilien–Lexikon
Die wichtigsten Begriffe rund um Kauf, Verkauf und Vermietung – verständlich erklärt von IAK Immobilien.
Immobilien–Begriffe von A bis Z
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Annuitätendarlehen
Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Der Kreditnehmer zahlt monatlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit fortlaufender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Auflassung
Die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden und ist Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Abnahmeprotokoll
Schriftliche Dokumentation des Zustands einer Immobilie bei Übergabe – sowohl beim Einzug als auch beim Auszug eines Mieters. Enthält Angaben zu Mängeln, Zählerständen und übergebenen Schlüsseln. Schützt beide Parteien bei späteren Streitigkeiten.
Baulast
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Handlungen zu dulden, zu unterlassen oder vorzunehmen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen und sollten vor dem Kauf geprüft werden.
Bodenrichtwert
Der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Zone, ermittelt von Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise. Wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung und die neue Grundsteuerberechnung.
Beleihungswert
Der Wert einer Immobilie, den eine Bank langfristig und nachhaltig als Sicherheit akzeptiert. Er liegt in der Regel 10–20 % unter dem Marktwert und bestimmt, wie viel Kredit die Bank maximal gewährt.
Dienstbarkeit
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Dritten bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück gewährt – z.B. ein Wegerecht oder Leitungsrecht. Dienstbarkeiten bleiben auch bei Eigentümerwechsel bestehen.
Dreimonatsfrist
Die gesetzliche Mindest-Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate. Für Vermieter gelten je nach Mietdauer längere Fristen: bis 5 Jahre drei Monate, bis 8 Jahre sechs Monate, danach neun Monate.
Energieausweis
Pflichtdokument beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes und wird in Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden. Gültig für 10 Jahre.
Eigenkapital
Der Anteil des Kaufpreises, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Banken empfehlen mindestens 20–30 % Eigenkapital, um günstige Finanzierungskonditionen zu erhalten und das Risiko zu minimieren.
Erbbaurecht
Das zeitlich befristete Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauberechtigte zahlt einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Laufzeiten betragen meist 50–99 Jahre.
Grundbuch
Das amtliche Register, in dem alle Grundstücke und deren Eigentümer sowie Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten) eingetragen sind. Ein aktueller Grundbuchauszug ist beim Kauf unbedingt zu prüfen.
Grundschuld
Das häufigste Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung. Die Bank lässt eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen, die ihr im Falle eines Zahlungsausfalls das Recht zur Zwangsversteigerung gibt.
Grunderwerbsteuer
Einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie. Sie beträgt in Berlin 6,0 % und in Brandenburg 6,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu entrichten. Ausnahmen gelten bei Übertragungen innerhalb der Familie.
Kaution
Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, maximal drei Nettokaltmieten. Der Vermieter muss die Kaution zinsbringend und getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Nach Auszug hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit zur Rückzahlung.
Kaufnebenkosten
Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. In Berlin und Brandenburg betragen die Nebenkosten insgesamt ca. 10–13 % des Kaufpreises.
Mietpreisbremse
Gesetzliche Regelung, die in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Mietspiegel
Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde, erstellt auf Basis repräsentativer Mietdaten. Dient als Grundlage für Mieterhöhungen und die Berechnung der Mietpreisbremse. Berlin hat einen der bekanntesten qualifizierten Mietspiegel Deutschlands.
Maklercourtage
Die Provision des Immobilienmaklers für seine Vermittlungsleistung. Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Courtage. In der Regel je 3,57 % inkl. MwSt. pro Seite.
Nebenkostenabrechnung
Jährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten (z.B. Heizung, Wasser, Grundsteuer, Hausmeister). Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.
Notarkosten
Pflichtkosten beim Immobilienkauf, da der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Sie betragen je nach Kaufpreis ca. 1,0–1,5 % und umfassen die Beurkundung sowie die Eintragung ins Grundbuch.
Rendite
Das Verhältnis des jährlichen Ertrags einer Immobilie zum eingesetzten Kapital, ausgedrückt in Prozent. Die Bruttomietrendite errechnet sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis × 100. Für eine realistische Einschätzung sollte die Nettomietrendite nach Abzug aller Kosten berechnet werden.
Reallast
Eine im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks, durch die der Eigentümer verpflichtet ist, wiederkehrende Leistungen zu erbringen (z.B. Rentenzahlung beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis).
Spekulationssteuer
Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die innerhalb von 10 Jahren nach Kauf veräußert wird und nicht selbst genutzt wurde. Bei Eigennutzung in den letzten drei Jahren vor Verkauf entfällt die Steuer.
Sanierungsbedarf
Maßnahmen zur Instandsetzung oder Modernisierung einer Immobilie. Ein fachkundiger Gutachter oder erfahrener Makler kann den Sanierungsbedarf einschätzen und in der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen.
Tilgung
Die schrittweise Rückzahlung eines Darlehens. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate, während der Zinsanteil sinkt. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit und reduziert die Gesamtkosten erheblich.
Teilungserklärung
Das zentrale Dokument bei Eigentumswohnungen (WEG). Sie regelt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt zu prüfen.
Vormerkung
Eine vorläufige Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und endgültiger Eigentumsumschreibung.
Vergleichsmiete
Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in Lage, Größe, Ausstattung und Zustand. Sie bildet die Grundlage für Mieterhöhungen und wird im Mietspiegel abgebildet.
Wohnflächenberechnung
Die Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Balkone, Terrassen und Loggien werden dabei zu 25–50 % angerechnet, Keller und Heizungsräume gar nicht. Falsche Angaben können zur Mietminderung berechtigen.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Die Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Die WEG verwaltet das Gemeinschaftseigentum und trifft Entscheidungen per Beschluss in der jährlichen Eigentümerversammlung. Wichtige Dokumente: Protokolle, Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage.
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